Perakende Kiracı Karması Nasıl Yönetilir?

Aşağıdaki makale perakende kiracı karışımının nasıl yönetileceği konusunda size rehberlik edecektir.

Perakendecilik formatları sürekli değişiyor ve internet ve interaktif televizyon aracılığıyla perakendeciliğin büyümesiyle bunu hızlandıran bir hızda bekleniyor. Başarılı bir kiracı karması , “yönetici tarafında sürekli izleme, değerlendirme ve eylem” gerektiren değişikliklere cevap vermelidir.

Başarılı bir kiracı karışımını sürdürmedeki zorlukların artmasının üç nedeni vardır. Birincisi, çoğalmasından doğan merkezler ile tüketicilerin daha fazla hareket kabiliyeti arasında artan rekabet. Bu, kiracı karışımı aracılığıyla merkezler arasında farklılaşma için baskı yarattı.

İkincisi, zorlu bir perakende pazar, perakende pazarının düşüp yükseldiği, perakendecilerin alan ihtiyacında düşüşe ve ev sahiplerinin kiracı karışımını yönetme esnekliğinde bir azalmaya neden olan bir iş döngüsü sorunudur.

Üçüncü sorun ise, bazı eski perakendecilerin düşüşüne ve genellikle farklı alan gereksinimlerine sahip yeni ürünlerin hızlı bir şekilde genişlemesine neden olan demografik, moda ve tüketici talebini değiştirmektir.

Yatırımcı / geliştirici, perakende işçileri ile günlük temas noktası olan bir site merkezi müdürü atayabilecek bir yönetici temsilciyle görüşebilir. Üç tabakanın tümü ve potansiyel olarak diğerleri, kiracı karışımının yönetiminde daha büyük veya daha az oranda yer alır.

Herhangi bir merkezdeki perakende kiracı karışımının başarılı bir şekilde yönetilmesi için ön koşul, merkezin kira geliri ve sermaye değeri üzerindeki etkileriyle perakendeciler tarafından elde edilen kâr düzeyi performansını izlemektir. Bu amaçla satış performansı, rekabet ve demografik özelliklerin sürekli izlenmesi.

Sürekli yönetici-kiracı iletişimi, birincisinin iş gereksinimlerini anlamasını sağlar. Kiracı karışım değişikliğine duyulan ihtiyacın en belirgin göstergesi bir perakendecinin başarısızlığıdır. Bu, beklenmeyen bir boşluğa ve kiracıyı atama veya iade etme talebine neden olabilir.

Güçlü bir perakende pazarında, mal sahibinin boş bir birimin yeniden kiralanmasından faydalanması muhtemeldir ve işletmesi gelişmeyen bir perakendeciyi tutma konusunda hiçbir ilgisi yoktur. Bununla birlikte, zayıf bir piyasada, mal sahibi, perakendecinin sözleşmesinin kira kontratının sonuna kadar kira ödemesini zorlayarak gelir akışını koruyabilir.

Kiracı karışımı normalde, tasfiye boşluğuna cevap olarak, kira sözleşmesinde, ev sahibi ile anlaşarak veya devredilerek, bir merkezin ömrü boyunca artımlı olarak değişir. Her boşluk, mal sahibine kiracı karışımını pazarın kısıtlamaları ve boş birimin özellikleri dahilinde değiştirme fırsatı sunar.

Ev sahipleri ve onların temsilcileri, bu durumlarla başa çıkmak için yönetim araçlarını geliştirmelidir. Perakende kiralamalar genel olarak, kira sözleşmesinin atanmasından veya teslim edilmesinden önce mal sahibinin onayını gerektiren maddeleri ve satılabilecek mal türlerini kısıtlayan bir kullanıcı maddesini içerir.

Bu kiracının sözleşmeleri, mal sahibinin merkezde hangi perakendecilerin ticaret yaptığını ve teklif edilen malların karışımını kontrol etmenin temel yoludur. Bu davalarda kira kontratı kullanımın değiştirilmesine izin veren ancak “ev sahibi, iyi emlak yönetimi gerekçesiyle makul şekilde itiraz edebilecek amaçlar için” kullanılmayan bir fıkra içerir .

Perakendeci tarafından başlatılan değişikliklere güvenmek yerine, kiracı karışımının pro-aktif yönetimi gereklidir. Bu, muhtemelen perakendeciye bir ödeme yapılmasını gerektiren, kira sözleşmelerinin teslim edilmesi için müzakereleri içerebilir.

Daha da radikal bir merkez tamamen veya kısmen yenilenebilir ve kiracı karışımı değişen demografik veya rekabetçi bir ortama yeniden konumlandırılabilir. Bu, yeni perakende gereksinimlerini karşılamak için birimlerin birleşmesini veya alt bölümlerini de içerebilir.

Kiralamalar normalde piyasa kiralarında olacaktır, ancak istenen kiracı karışımını elde etmek için daha yüksek tekliflerin örnekleri ortaya çıkmıştır. Kiracı karışımının kademeli olarak evrimi, çünkü alışverişçiler kararsızlıkla huzursuz oluyorlar veya belirli bir merkezde bekledikleri perakendeciyi bulamıyorlar.

Kiralama Uygulaması:

Gelir güvenliği desteklenir ve bu, güçlü şirketlere yirmi ya da yirmi beş yıllık kiralarla sağlanır. Alışveriş merkezleri bağlamında, bu güçlü çapalar veya ulusal çoklu perakende şirketleri için uzun süreli kiralama anlamına geliyordu. Mülkiyet durgunluğu ve ardından ofis iş uygulamalarında meydana gelen değişiklik sırasında, daha kısa süreli kiralama ofis ve sınai mülkiyet sektörlerindeki yatırımcılar için kabul edilebilir hale geldi.

Ayrıca, ev sahibi binaların daha kısa kiralamalar kullandıklarında, bina kontrolünü daha sık tekrar kazanmalarına olanak tanıyan fonksiyonel eskime hızlanmasının daha kolay çözüldüğü fikri de kabul edildi. Bununla birlikte, perakendeciler, birimlerini takmanın bazen çok önemli maliyetlerini ortadan kaldıracak en az beş yıl güvenlik talep ederler, böylece kabul edilebilir kiralama uzunluğunun daha düşük bir sınırı olur.

Kısa süreli finansal kiralama ile sağlanabilecek esneklik ile geleceğe iyi korunan bir gelir akışı arzusu arasında, bir finansal varlık olarak merkezin değerini vurgulayan bir denge her zaman vardır.