Kiracı Karmasını Yönetme Politikaları

Bu makaleyi okuduktan sonra, kiracı karışımını yönetme politikalarını öğreneceksiniz.

Mülkiyet ve yönetim hiyerarşisindeki nerede olduklarının belirlenmesi, kiracı karma politikasının sorumluluğunu taşımaktadır. Ortalama olarak, şirket içi varlık yöneticileri ve yatırımcılar dış kaynak kullanımından daha fazla etkiye sahiptir.

varlık yöneticileri, izin veren ajanlar ve araştırma danışmanları.

Alışveriş merkezi yöneticileri, araştırma danışmanlarından ve asıl perakendecilerin ve çapa kiracılarının hiyerarşide en düşük düzeyde olduğu kadar az etkiye sahiptir. Çapa kiracısının da kiracılık karması kararlarını daha büyük ölçüde etkilediğine dikkat etmek önemlidir.

Gayri resmi belgeler yerine 'resmi' bir kiracı karma politikasına sahip olmak da önemlidir; bu, bir alışveriş merkezi aynı ölçmek için yönergeler olduğu gibi başarısız olsa bile, sınırsız kararların baskı altında alınmasına ve aynı şekilde savunulmasına yol açar. Kiracı karışımı sorunları teşhis etmek ve merkezin rekabet gücünü korumak için proaktif yönetimin sağlanması için sürekli gözden geçirilmelidir.

Herhangi bir alışveriş merkezinin başarısı, çapa kiracıların seçiminde baskın olan ilk kiracı karışımına bağlıdır. Merkezin rekabeti ile ilgili olarak konumlandırılması, alışveriş yapanların çekiciliği ve müşteriyi tekrarlama potansiyeli, kiracı karışımından kuvvetle etkilenmiştir.

Hindistan'da perakendecilik, perakende varlık yöneticileri için zorlu olan ve karışımı birçok merkezde eski yapma potansiyeli taşıyan önemli değişikliklerden geçiyor. Bugün, çoğu durumda, politika gayrı resmidir ve yazılmaz. Varlık yöneticilerinin, belirsiz niteliklerine rağmen, kiracı karması politikalarının başarısını değerlendirebilmesi ilginçti.

Ankraj mağazalarının korunmasının önemi, literatürde olduğu gibi varlık yöneticileri tarafından tanınmaktadır. Kısa vadede gelirin maksimize edilmesi, orta ve uzun vadede varlık değerine katkıda bulunacak bir kiracı karışımı planlanması ihtiyacına karşı dengeli görünmektedir.

Perakendecilerin bir merkeze yerleştirilmesinde yaya akışlarının yönetimi asıl amaç olarak algılanıyor ve karşılaştırma kümelerine, yaşam tarzlarına ve ürünlere ilişkin düşüncelerin daha az önemli olduğu görülüyor, çünkü bunlar, perakendecilerin uygun fiyatlı seçimleri tarafından otomatik olarak yönetiliyor. uygun adım

Kiracı karması politikasının başarısını izlemek için ciro endeksleri ve ciro kira bilgileri kullanılır. Bazı varlık yöneticileri daha proaktif olabilir, kiracı satın alımlarının ortaya çıkması, birimlerin birleşmesi, kiracıların taşınması ve işletme sahibi mülk sahiplerinin mola cümleleri, birçoğunun değişen perakende koşullarına yanıt vermek için kiracı karışımını enerjisel olarak ayarladığını göstermektedir.

Başlıca engellerin uygun olmayan birim büyüklükleri, boş birim eksikliği ve uzun süreli kiralama olduğu anlaşılmaktadır. Yatırım ve proaktif yönetim eksikliği sorun olarak görülmese de, ikisinin bir kombinasyonu algılanan engellerin üstesinden gelebilir.

Bu çalışmadan, perakendecilerin hızlı ve önemli bir değişim döneminde kiracı karışımını yönetmede ne kadar başarılı olduklarını bilmek mümkün değildir. Kaynak tüketme yöntemleri, değer artırma potansiyeli boyut ve toplama ile sınırlandırıldığında değerli bir yatırım olarak kabul edilemez.

Alışveriş merkezi, iyi planlanmış, tasarlanmış ve idare edilmiş bir binada veya bir grup olarak bir bina grubu içinde çeşitli perakendecilerin ve ticari hizmet sağlayıcıların toplanmasıdır. Bu tanım, bir alışveriş merkezindeki perakende / hizmet faaliyetlerinin toplanmasının iyi planlanmış olduğunu ve merkez yöneticisi / operatörü tarafından yüksek kontrol edildiğini göstermektedir.

Bu nedenle, mağazalar arası dışsallıklar olan kiracılar arasındaki etkileşimli kuvvetler, tüm alışveriş merkezinin karını maksimize etmek için içselleştirilebilir / yönetilebilir. Alışveriş merkezlerinde bu perakende satış ve servis sağlayıcı grubu 'kiracı karması' olarak adlandırılmaktadır. Perakende / hizmet kategorileri ve markaların çeşitliliği, çeşitli kiracıların bu karışımının sonucudur.

Bölgesel bir alışveriş merkezinde genellikle 100'den fazla perakende birimi bulunur; Bu nedenle, perakende / hizmet kategorileri ve markaların olası kiracı karışımı düzenlemeleri neredeyse sonsuzdur. Her bir kiracı karışımı, alışveriş merkezinin görüntüsüne belirgin bir katkı sağladığından, belirli bir alışveriş merkezi için “ideal” veya “dengeli” bir kiracı karışımını tanımlamamız nasıl mümkün olabilir?

Dahası, kiracı karışımı statik bir durum değildir: piyasa, müşteri tercihleri ​​ve moda trendleri gibi zaman içinde değişmektedir. Bu nedenle, bir mevsim veya dönemde elde edilen “ideal” durum bile bir sonraki durum için uygun olmayabilir. Ayrıca, perakende sektörü neredeyse tamamen rekabetçi bir pazardır; Bu nedenle, rakiplerin eylemleri pazarlama stratejilerini her zaman önemli ölçüde etkiler.

Sonuç olarak, merkez yöneticileri / operatörleri, pazar trendlerine ayak uydurmak için kiracı karışımlarını sürekli ayarlamak zorundadır. Bu şartlar altında, ideal bir kiracı karışımının merkez yöneticileri / operatörleri için bir bilmece olabileceğini bulmak şaşırtıcı değildir.

İyi bir kiracı karışımı, çeşitli uyumlu (veya tamamlayıcı) perakende / hizmet sağlayıcıları ve etkili bir alan tahsisi (hem büyüklük hem sayı) ve müşterilerin ve perakende faaliyetlerinin değişimini teşvik eden uygun kiracı yerleşimini içerir.

Daha geniş bir perspektiften, hem talep edilen kalite hem de nicelik açısından yeterli kamu tesisleri ve hizmetleri içermelidir. Bir merkezin alışveriş ortamının kalitesini artıran, mal ve hizmetler, rahatlık, heyecan ve kolaylıklar gibi müşterilerin ihtiyaçlarını karşılayan temel unsurlar, ideal kiracı karışımının unsurlarının bir parçasıdır.