AVM Geliştirme için Saha Kontrolü ve Satın Alma

Bu makaleyi okuduktan sonra, alışveriş merkezlerinin kontrolü ve satın alınması hakkında bilgi edineceksiniz.

Saha Kontrolü ve Satın Alma:

Geliştirme projemiz için potansiyel bir yer seçtikten sonra, o sitenin kontrolünü edinme ve kontrol altına alma ile ilgili sorunları araştırmalıyız. Site kontrolü anahtar bileşendir ve genellikle ticari gelişmenin önündeki en zor engeldir. Saha kontrolünü almadan önce, “durum tespiti” nizi yaparak belirli durumları araştırmalıyız .

Durum tespiti, proje tasfiyesi, maliyet tahmini, çevresel test ve piyasa analizi gibi bir projenin gelişmesinden önce yapılması gereken çeşitli süreçleri içerir.

El kitabının Site Kontrolü ve Edinme bileşenindeki bölümler aşağıdakilere ayrılmıştır:

(1) Saha kontrolünden önce atılacak adımlar ve

(2) Saha kontrolü yapılması.

Saha Kontrolünden Önce atılması Gereken Adımlar:

Bunlar, aşağıdakileri içeren bir sitenin kontrolünü ele geçirmeden önce atmamız gereken adımları içerir: bilgi toplama ve düzenleme, mal sahiplerini ve diğer temel mülk niteliklerini bulma, mülkiyet maliyetlerini değerlendirme, çevresel test ve belgelendirme ve sitenin fiziksel kısıtlamalarını inceleme.

Site Kontrolü Alınması:

Bunlar hem Hükümetin - hem de özel mülkiyete ait arazilerin saha kontrolünün nasıl elde edileceğine ilişkin süreci içerir. Bu daha usule dayalı bir çalışmadır ve ana alışveriş merkezi yönetim işinin bir parçası değildir.

İlk Bilgi Toplama - Bilgiyi Göstermek İçin Haritalar:

Site edinme sürecinde hem bilgi kaynağı hem de topladığınız bilgileri görüntülemek, düzenlemek ve analiz etmek için çeşitli haritalar kullanılabilir. Başka bilgi parçaları ekleyebileceğimiz temel harita görevi görecek bir Site Tabanlı Harita ile başlamak faydalı olacaktır.

Bu nedenle, lot numaraları, adresler, lot hatları, boyutlar ve yol adları gibi minimum gerekli bilgileri göstermelidir. Harita ayrıca, projenin gelecekteki genişlemesi durumunda, site etrafındaki daha geniş alanı ölçeklendirmek ve görüntülemek için kullanılmalıdır.

Site Bazında Harita oluşturma adımları aşağıda özetlenmiştir:

1. Belediye Belediye Dairesi'nden bir haritacılık haritası edinin ve bunu temel bir şablon olarak kullanın.

2. Ön adres bilgisini alın ve aşağıdakilerden hangisinin olabileceğini anlayın (Üç parselin bir özelliği için söyleyelim): üç ayrı adresli üç ayrı özellik, iki ayrı özellik veya tek bir özellik.

Mülkiyetin ve Diğer Önemli Bilgilerin Belirlenmesi:

Bir sitenin edinilmesinde bir ön adım, mülkün mevcut mülkiyeti, lot büyüklüğü ve değerlendirilen değer gibi temel özelliklerini tanımlamaktır. Örneğin, sahiplik bilgileri önemlidir, çünkü mülk satın almak için mal sahibiyle iletişime geçmemiz ve bir teklifi görüşmemiz gerekecektir.

Sahibi Nasıl Belirlenir:

Deeds Register, bir mülkün mevcut ve geçmiş mülkiyeti hakkında bilgi toplar, muhafaza eder ve dağıtır. Mükellef ve mülk sahibi mutlaka aynı kişi değildir. Mülk satın almakla ilgileniyorsanız, mülk sahibiyle iletişime geçmeniz gerekir (örneğin, o mülkü tapuyu tutan kişi).

Deeds Register veritabanı aşağıdaki bilgileri içerir:

1. Alıcı ve satıcının adları.

2. İşin türü, örneğin, istifa-iş sözleşmesi.

3. Mevcut sahibine götüren unvan zinciri - mülkün mevcut sahibine tüm transferleri.

4. Transfer tutarı - mülkün satış fiyatı.

5. İpotek ve diğer borçlar.

6. Lot, liber ve son senet sayfa numarası - mülkün yasal açıklaması.

Gerçek Sahip Olma Maliyetini Değerlendirme:

Bir site edinmeden önce, mülkün piyasa değerine ek olarak belirli maliyetler araştırılmalıdır. Mülkiyet maliyetleri, geri vergileri, geri su faturalarını, farklı sahiplerin sayısını ve elde tutma maliyetlerini içerir. Saha kontrol işlemine başlamadan önce sahip olma maliyetini değerlendirmeliyiz.

Başlık arama:

Gerçekten mülk satın alırken mülkün mülkiyeti üzerine tam bir araştırma yapmak ve unvanı sigortalamak için bir unvan şirketi kullanılmalıdır.

Geri Su / Elektrik Faturaları:

Satın almak istediğiniz mülkün ödenmemiş su faturalarının olup olmadığını belirlemek için Şehir Elektrik ve Su Bölümü ile irtibata geçin.

Farklı Sahip Sayısı:

Birçok kişinin sahip olduğu bir siteye sahip olmak, daha fazla kişiyle iletişim kurmayı ve pazarlık etmeyi içerecek ve bu da maliyetleri ve zaman gereksinimlerini artırabilir. Ek olarak, sahiplerin sayısı arttıkça, bir veya daha fazla mülk sahibinin daha yüksek bir fiyata el koyma şansı da artar.

Kazı:

Kazı maliyetlerinin tahmin edilmesi çok zordur, çünkü bunlar yeraltına gizlenmiş olan ve büyük ölçüde geliştirme sürecinin başında bilinmeyen şantiye planlarına bağlı kalıntıları içerir.

Holding Maliyetleri:

Bekletme maliyetleri, projenin geri kalanı bir araya getirilirken mülk üzerinde ödememiz gereken vergi, güvenlik, bakım ve sigorta gibi maliyetlerdir.

Bir Sitenin Fiziksel Kısıtlarını Araştırmak:

Bir site edinmeden önce, aşağıdakileri belirlemek için o sitenin fiziksel kısıtlamalarını araştırmalıyız:

(1) Site bizim gelişimimiz için uygundur ve

(2) Herhangi bir fiziksel kısıtlamanın (mümkünse) değiştirilmesinin maliyeti kısıtlayıcı olacaktır.

Bu konuların araştırılması, durum tespit çalışmamızın bir parçasıdır; kapsamlı bir araştırma eksikliği gelişmenizi engelleyebilir hatta durdurabilir.

İmar:

İmar, bir mülk üzerinde hangi faaliyetlerin yapılabileceğini, yapıların büyüklüğünü ve yapıların nereye yerleştirilebileceğini belirlediği için araştırılması önemlidir. Ayrıca, bu mülk üzerinde gerçekleştirmeyi düşündüğünüz faaliyet mevcut imarla çelişiyorsa, imar değişikliği yapmak isteyip istemediğinizi de düşünmelisiniz.

irtifak:

Bir irtifak, sahiplere irtifanın belirli bir amaç için konumlandırıldığı mülkü kullanma hakkı verir. Ortak bir irtifak biçimi, bir yol hakkıdır (bir başkasının ülkesini geçme hakkı).

Hizmet Hatları:

Bir proje kamuya açık caddeleri veya sokakları içerdiğinde, bu alanların altında veya üstünde çalışan yeraltı ve havai tesislerinin tanımlanması ve bazı durumlarda yeniden konumlandırılması gerekir.

Cadde ve Sokak Geçitleri:

Geliştirme projeleri genellikle sokak ve sokak kapanışlarını gerektirir. Örneğin, geliştiriciler bir geliştirme mülkünü birleştirmek için bir ara sokak kapatmak isteyebilir; veya topluluklar mahallelerinin güvenliğini arttırmak için sokakları kapatmak isteyebilirler.

Mevcut Yapılar:

Bir siteyi satın almadan önce, bu sitelerin yıkım veya rehabilitasyona ihtiyaç duyan mevcut yapıları olup olmadığını araştırmalısınız. Çevresel kaygılar ve inşaat maliyetleri göz önüne alındığında, mevcut yapıların yıkılması ve rehabilitasyonu çok maliyetli olabilir ve bu nedenle bir site satın almadan önce araştırılmalıdır.

Çevresel Test ve Sertifikalandırma:

Özen gösterinizin bir parçası olarak, arazi edinmeden önce belirli çevresel test ve belgelendirme prosedürlerini takip etmelisiniz. Şehre ait bir arazi satın alıyorsanız, giriş hakkı kazanır elde etmez çevresel testler başlamalıdır.

Genellikle aşağıdakiler bu konuda incelenecektir:

1. Su Kaynaklarının Korunması.

2. Hava Kirliliği Kontrolü.

3. Küçük İşletmeler Temiz Hava Yardımı.

4. Tehlikeli Atık Yönetimi.

5. Katı Atık Yönetimi.

6. Değiştirildiği gibi Çevresel Tepki.

7. Yeraltı Depolama Tankı Yönetmeliği, değiştirilmemiş.

8. Değiştirilmemiş Yeraltı Depolama Tankları sızdırıyor.

9. Yeraltı Depolama Tankı Mali Güvence, değiştirilmemiş.

Çevresel Testlerin Sebepleri:

Bir siteyi edinmeden önce, aşağıdakiler için belirli test ve sertifikalandırma prosedürleri gerekir:

(1) Sitenin geçmiş kullanımlarını değerlendirmek,

(2) Herhangi bir iyileştirici faaliyetin (yani temizleme) gerekli olup olmadığını belirleyin ve

(3) Kontaminasyon temizlik masrafları yükümlülüğüne karşı kendinizi korumak.

Çevresel testler yapmak için nitelikli uzmanlar işe almalıyız. Aşağıda, yapmanız gereken tipik çevresel test türleri ve ardından çevre danışmanlarının işe alınması konusunda tavsiyeler verilmektedir.

Çevresel Alan Değerlendirmesi:

Çevresel Alan Değerlendirmesi (ESA), genellikle bir mülkün satışı veya yeniden finansmanı gibi gayrimenkul işlemlerinin bir parçası olarak yürütülen bir çalışmadır. Kapsamlı bir ESA, bölgenin bir “tesis” olup olmadığını belirleyecektir. Tesis, tehlikeli bir maddenin insan temas seviyeleri için izin verilen konsantrasyonların üzerinde olduğu herhangi bir alan, yer veya mülk anlamına gelir. Bir ESA tipik olarak, Faz I ve Faz II testinin iki aşamasından oluşur.

Aşama I - Çevresel Alan Değerlendirmesi:

Açıklama:

Faz I testi, sahadaki zaman içinde arazi kullanımının bir incelemesidir ve izinsiz test yapılmasını gerektirmez (örneğin, toprak veya su numuneleri toplamak).

Faz I genellikle aşağıdaki unsurlardan oluşur:

1. Site açıklaması.

2. Saha incelemesi.

3. Geçmiş kullanımların ve son 30, 40 ya da daha fazla yıl boyunca sitenin önceki sahiplerini de içeren bitişik kullanımların incelenmesi.

4. Sitenin düzenleme geçmişi, örneğin, bazı tehlikeli kimyasallar sahada depolanmış veya kullanılmışsa izinlerin verilmiş olması gerekir.

5. Çevredeki kirlilik kaynaklarının incelenmesi.

II. Aşama - Çevresel Alan Değerlendirmesi:

Açıklama:

Faz II çalışması, Aşama I çalışmasını izleyebilir (Aşama I testi yapılan tüm bölgeler Aşama II gerektirmese de) ve hem tarihi bilgilerin gözden geçirilmesini hem de örnek toplama ve alan değerlendirmelerini içerebilir. Faz II testi, Aşama I'de bulunan endişeleri daha ayrıntılı olarak inceler.

II. Aşamanın İçeriği Ne? II. Aşama, bir alanda izole edilmiş ayrı toprak ve su örneklerinin toplanmasını, potansiyel kirleticilerin tanımlanmasını ve mülkün değerlendirilmesi için resmi bir çalışma planı geliştirilmesini içerebilir.

Bu, sahadaki kirlenmenin derecesini, herhangi bir kirleticinin uzaklaştırılması ve işlenmesi ile ilgili olası maliyetleri ve temizliğin son tamamlanması için bir programı araştırmak için bir zaman çizelgesi içerebilir.