AVM Yönetimi: AVM Yönetimi'nin 5 Temel Bileşeni - Açıklandı!

AVM yönetimi, hizmetler ve kamu hizmetleri de dahil olmak üzere tüm bina altyapısının genel olarak işletilmesi ve bakımı olarak tanımlanmakta ve bunların kullanım amacına uygun şekilde kullanılmasını sağlamak olarak tanımlanmaktadır.

AVM yönetimi, operasyonları, tesis yönetimini, güvenliği, hesapları, ortak alan bakımını, pazarlamayı, leasingi ve hatta bir AVM ile uzaktan ilgili olan diğer tüm fonksiyonları kapsar. Bu sektördeki en büyük sorun, doğru kiracı türlerini bulmaktır, kiracılara yer açarken, müşterinin kafasında oluşturmak istediğiniz görüntü matının akılda tutulması önemlidir.

Geçmişte, herhangi bir fizibilite çalışması ya da titiz bir pazar araştırması yapmadan birkaç alışveriş merkezi kuruldu. Her ne kadar başlangıçta insanları çekmekte başarılı olmuşlardı ama yakında ziyaretçileri potansiyel alıcılara dönüştüremedikleri için rekabetten çıktılar. Basit sebep 'yerel ihtiyaçları anlamadaki başarısızlık' idi.

Birinin haklı olarak söylediği gibi, izleyicinin beğenisine göre dans etmesi gerektiği gibi, alışveriş merkezi yönetiminde de aynısı geçerlidir. Alış veriş merkezindeki geliştiricilerin, uygulanabilirliklerine ilişkin özen göstermeden, milyonlarca rupiyi nasıl harcayabilecekleri şaşırtıcı görünüyor. Ancak yeni nesil alışveriş merkezi geliştiricileri iyi eğitimli ve deneyimlidir.

Yavaş yavaş alışveriş merkezleri geliştiriyorlar ancak ilgili uzmanların uygun araştırma ve danışmanlığı ile. Bu nedenle, pazar gittikçe değişiyor ve gittikçe daha fazla geliştirici, projeleri için fizibilite ve konumlandırma çalışmaları yapmak üzere mülk danışmanlık firmalarına yaklaşıyor.

AVM Yönetiminin Bileşenleri:

Alışveriş merkezi yönetimi, Hint endüstrisinde büyüyen bir olgudur. Hindistan perakende pazarının, önümüzdeki yıllarda da büyüme yörüngesine devam etmesi bekleniyor. AVM yönetimi dünyadaki alışveriş merkezlerinin ve perakende sektörünün başarısı için kritik bir faktör olarak belirlenmiştir.

Genel olarak, alışveriş merkezi yönetimi aşağıdakileri içerir:

1. Konumlandırma

2. İmar

3. Promosyonlar ve Pazarlama

4. Tesis Yönetimi

5. Finansman

1. Bir Alışveriş Merkezini Konumlandırma:

Bir alışveriş merkezi tarafından sunulan hizmet kategorisinin tanımlanması anlamına gelir. Genel olarak alışveriş merkezi konumlandırması, alışveriş merkezinin bulunduğu alandaki hanelerin ayrıntılı bir incelemesinden sonra belirlenir. Bu anket demografik, psikografik, gelir düzeyleri ve bölgedeki rekabeti içermektedir. Ayrıca erişim, görünürlük vb. İle belirlenen alışveriş merkezinin yerini de içerir.

Konumlandırmanın temel amacı, bir alışveriş merkezinin tüketiciler arasında ayırt edici bir imajını oluşturmaktır. Bir alışveriş merkezini rakiplerinden ayırmanın temelini oluşturur. Konumlandırma, farklı bir imaj yaratmada yardımcı olur ve 'aklın başına' bir alışveriş merkezi düşündüklerinde kitleleri hatırlar. Örneğin, bir müşteri bir handikam veya dijital kamera satın almayı düşündüğü zaman, Soni veya Canon markaları aklına gelir.

Benzer şekilde bir kişi bir çift kontakt lens almaya karar verdiğinde, 'Renu' markasının adı aklına gelir. Bu, son satın alma sırasında o belirli markaya bağlı olup olmamasının ayrı bir yönüdür. Temel olarak nihai satın alma kararları, kişinin hem marka çekiciliğinden hem de sosyal statüsünden etkilenir.

Bir alışveriş merkezini / ürünü konumlandırmanın amaçları:

1. Tanıma duygusu yaratmak

2. Sadakati artırmak

3. Görüntüyü geliştirmek

4. Şerefiye geliştirmek

5. Kalite imajını geliştirmek

6. Rakipleri yenmek

7. Müşterileri çekmek

8. İyi satış personelinin bakımını yapmak ve çekmek

Genel olarak, alışveriş merkezleri iki farklı şekilde konumlandırılabilir.

a. Teklifler temelinde

b. Çapa temelinde

Her iki form hakkında ayrıntılı açıklama aşağıda tartışılmaktadır:

(a) Teklifler temelinde:

Adından da anlaşılacağı gibi, bu alışveriş merkezleri öncelikle perakende karması boyunca yansıtılması gereken teklifleri temelinde konumlandırılmıştır.

Teklifler ayrıca aşağıdaki gibi çeşitli kavramlar altında sınıflandırılabilir:

(i) Lüks:

Bu tür bir konumlandırma altında, bir alışveriş merkezi, kiracıların seçimlerinin yalnızca dikeylerinin lüks sınıfı altında yapıldığı 'Lüks Alışveriş Merkezleri' olarak konumlandırılır, ilan edilir ve pazarlanır. Yerel ve küçük oyuncular finansal olarak sağlam olsalar da, bu özel konumlandırma biçimleri altında atılırlar. Örneğin, Sony, Lenovo, Apple, tüketici elektroniği dikey içindeki lüks segmentin altına düşmektedir. Benzer şekilde, Monte Carlo, Raymond, Peter England, Levi's dikey giysiler içinde lüks.

(ii) Paranın Değeri:

Para tarzı konumlandırma için değer, alışveriş merkezlerinin pahalı ya da ekonomik olmadığı mesajını halka iletir. Paranın karşılığını veriyorlar. Bu teklif bir veya daha fazla outlet tarafından gösterilmemiştir, ancak alışveriş merkezinin tamamı aynı “paranın karşılığını” imajını temsil edecektir.

(iii) Ekonomi:

Bu konumlandırma stilinde, alışveriş merkezi sahipleri alışveriş merkezlerinin para bilincine sahip ve uygun fiyatlı mal ve hizmetler arayanlar için olduğunu bildirmektedir. Ekonomi sınıfı alışveriş merkezleri genellikle hafta sonları özellikle müşterilerle doludur. Ekonomik alışveriş merkezlerinde dürtü alımı daha fazladır, çünkü ilk defa veya ara sıra ziyaretçiler ucuz menzilli ürünlere daha fazla ilgi görür.

(b) Çapa bazında:

Bu tür bir konumlandırma altında, alışveriş merkezleri çapa temelinde konumlandırılır, alışveriş merkezi geliştiricileri buna karar verir.

Bunlar aşağıdaki gibi sınıflandırılır:

(i) Eğlence bazlı:

Bu tür bir alışveriş merkezinin ana teması, eğlence ve olası tüm eğlence araçlarını sunmaktır. Sinema salonları, havalı yolculuklar, şelaleler, oyun alanları, korkutucu evler, buz halkaları, zıplama, Çocuk oyun istasyonları, Yarış Arabaları, Video Oyunları, etkileşimli Kiosklar vb. Şeklinde eğlence sunulmaktadır.

(ii) Hipermarket / Sürülen Değer:

Başarılı bir alışveriş merkezinin en yaygın ve en belirgin özelliklerinden biri hipermarket varlığıdır. Bir alışveriş merkezindeki hipermarketlere sahip olmanın birincil nedeni, ayak seslerini ve dönüşüm oranını arttırmaktır. Tarihte, başlangıçta doluluk oranı olmayan ya da çok az olan alışveriş merkezlerinin hipermarketlerin varlığından sonra tüketicilerin ilk tercihi olduğunu ortaya koymaktadır. Kısacası, bu tür bir konumlandırma altında, alışveriş merkezleri hipermarket veya değer odaklı konsept temelinde konumlandırılmaktadır.

(iii) Özel Uzmanlık:

Bu konumlandırma kavramı altında, alışveriş merkezleri, alışveriş merkezindeki özel mağazalara göre konumlandırılmıştır. Özel mağazalar, mağazaların çoğunun, tüketici elektroniği, mücevher mağazaları, kitap mağazaları, ev mobilyaları mağazaları ve benzerleri gibi dikeylerin belirli bir bölümünde uzmanlaştığı mesajını ima eder. Bu tür konumlandırılmış alışveriş merkezleri, bu kategorideki tüm ulusal ve uluslararası markalara sundukları mesajını iletiyor.

Not:

Konumlandırılmış alışveriş merkezleri genellikle alışveriş merkezindeki tüm kullanım ömrü boyunca tekliflerini aynı tutar. Yeni mağazalar olmasına rağmen, yeni markalar gelip gidebilir, ancak sunulan konsept aynı kalır. Bu nedenle, alışveriş merkezini kurarken ve konumlandırmaya karar verirken azami özen gösterilmelidir. Konumlandırma geri dönüşü olmayan bir karar ve yeniden konumlandırmadır.

2. İmar:

Perakendecilik dünyasında, müşteriler geniş ölçüde odaklanmış alıcılar ve dürtü alıcılar olmak üzere iki kategoriye ayrılabilir. Odaklanmış alıcılar, gereksinimlerinin ne olduğunu ve bunları nasıl yerine getireceğini bilen alıcılardır. Bu nedenle, uygun para satın almak ve taşımak amacıyla alışveriş merkezine giderler.

Her şey aynı kalırsa ve işler kendi gereksinimlerine, zevklerine ve bütçelerine uygunsa, zaman harcamaz ve bir şeyler satın almazlar. Beklentileri pahalı veya masraflı bulduklarında genellikle alışveriş merkezini terk eder ve geri gelirler. Öte yandan, itici alıcılar alışveriş merkezini satın alma niyeti olmadan ziyaret eden alıcılardır, ancak bir şey varsa, onları temyize götürürlerse, aksi takdirde pencere alışverişine katılırlar. Bir perakende mağazası için her iki tür müşteri de önemlidir.

Ancak soru, perakendecilerin onları nasıl eğlendirmesi ve gelirleri artırması gerektiğidir. İmar, perakendecilerin her iki tüketiciyi de çekmelerine yardımcı olan bu sorunun çözümü. Zoning, alışveriş merkezi geliştiricilerin temel olarak her iki tür müşteriyi, özellikle de etki alan alıcıları çekmek için doğru kiracı karışımını formüle ettiği bir alışveriş merkezi alanı tahsis alıştırmalarıdır.

İmar, alışveriş merkezindeki alanın, çeşitli perakendecilerin yerleştirilmesi için çeşitli bölgelere bölünmesini ifade eder. Bir alışveriş merkezi, kiracının, alışveriş merkezindeki kiracının finansal uygulanabilirliğine çeviren başarısına bağlıdır. Doğru kiracı karışımını oluşturmak, yalnızca çok sayıda seçenek sunarak ve birden fazla ihtiyacı karşılayarak müşterileri çekmeye ve elde tutmaya yardımcı olmakla kalmaz, aynı zamanda gereksiz kümeleri ve darboğazları önleyerek, alışveriş merkezlerinde alışveriş yapan kişilerin düzgün hareketini kolaylaştırır.

Rekabet çağında, imar uygulamaları (sektörler), uygun şekilde yapılırsa ziyaretçilerin kafasında ayrı bir imaj oluşturmaya yardımcı olur. Bu aynı zamanda, alışveriş merkezlerinin tercihlerini ve ziyaret sıklığını etkilemeye yardımcı olur ve bu da yaklaşmakta olan alışveriş merkezlerinin arzı dikkate alındığında çok önemlidir.

İmarın Avantajları:

(i) Alışveriş merkezlerinde alışveriş yapan kişilerin rahatça hareket etmesini sağlar, kümelenmelerden ve darboğazlardan kaçınır.

(ii) Müşterilerin kafasında ayrı bir imaj yaratır.

(iii) Doğru kiracı karışımını formüle etmede ve bu kiracıların alışveriş merkezine yerleştirilmesinde yardımcı olur.

(iv) Sağ çapa kiracı seçiminde yardımcı olur.

(v) Perakendecilerin her iki tür tüketiciyi, özellikle de etkilenen alıcıları çekmesine yardımcı olur.

Great India Place Alışveriş Merkezi (GIP), Delhi'nin Ulusal Başkent Bölgesi Noida'da bulunan Kuzey Hindistan'ın en büyük alışveriş merkezlerinden biridir. GIP mutlak alışveriş ecstasy için çağdaş, canlı bir perakende arcade. Bir rüya saray temasıyla planlanmış olan, alışveriş yapanların muhteşem bir alışveriş deneyimi yaşayamayacaklarını keşfedemeyecekleri eşsiz bir ambiyansa sahip.

Noida'nın hemen girişinde, Sektör 18'e yakın birinci sınıf bir konuma sahip olan perakende satış ortamı, 1 milyon metrekareye yayılmış olup, müşterilerine, perakende mağazalarında, kaliteli yemek birleşim yerlerinde ve topuklu yiyecekler eşliğinde eşsiz bir alışveriş ve eğlence ortamı sunmaktadır. hepsi tek çatı altında çok katlı. Perakende satış ortamı, Yaşam Tarzı, Globus, Mağaza Durağı, Pantaloon, bir hipermarket - Büyük Çarşı ve bir ev tarzı mağaza - Home Town gibi departman mağazalarını kapsayan altı çapa mağazasını içerir.

GIP’ten sonra, diğer bazı alışveriş merkezleri yakındaki bir bölgeye geldi, ancak The Great India Place Alışveriş Merkezi en yüksek yaya trafiğini yönetmeye devam ediyor ve yıllık gelir bakımından şehirdeki en başarılı alışveriş merkezlerinden biri olmaya devam ediyor. Ayrıca, bu alışveriş merkezinin başarısının arkasındaki itici faktörlerden birinin, rekabete kıyasla imar ve üstün kiracı karışımı olduğuna inanılıyor.

3. Promosyonlar ve Pazarlama:

Markaların tanıtımına yardımcı olan tanıtım etkinlikleri, alışveriş merkezi yönetiminin önemli bir parçasıdır. En etkili promosyon modellerinden bazıları, ünlüler ziyaretleri, yemek festivalleri ve tartışmaları içeriyor; bu da ayak seslerini artıracak ve bunun sonucunda gelirleri artıracak. Kültürel, ulusal ve dini kutlamalar düzenlemek de faydalı oldu. Alışveriş merkezi geliştiricileri, yerel tüketicilerin gereksinimlerini karşılamak ve yerel ya da bölgesel rakiplerin zorluklarını ele almak için bireysel alışveriş merkezleri için pazarlama stratejileri planlayabilir.

Alışveriş merkezleri ayrıca tanıtım faaliyetlerinde ve etkinliklerde kullanılmaktadır. Yerel ritüelleri, tercihleri ​​ve son trendleri göz önüne alarak, her alışveriş merkezi bir Pazarlama Takvimi hazırlar.

Hindistan'da düzenlenen genel tanıtım ve etkinlik örnekleri şunları içerir:

(i) Defileler

(ii) Sergiler

(iii) Kitap Fuarları

(iv) Seyahat Fuarları

(v) Müzikal Yarışmalar

(vi) Seçmeler

(vii) Konuşma Şovları

(viii) Kaldırım Satışı

Bunun yanı sıra, her alışveriş merkezi ortak gençler arasında ünlü çeşitli ulusal ve uluslararası günleri kutlar. Pazarlama Takvimi hazırlanırken resmi tatiller, uzun hafta sonları, dini tatiller, eğitim molaları da göz önünde bulundurulur.

Promosyon ve Etkinliklerin Avantajları:

(i) AVM alanını optimum şekilde kullanmak

(ii) AVM perakendecileri için yeni caddeler kaynağı oluşturmak

(iii) Yeni müşteriler çekmek

(iv) Rekabeti yenmek

35 dönüm arazi üzerine inşa edilmiş HUDCO Place'in bir parçası olan Ansal Plaza, Yeni Delhi'deki lüks pazarlardan biri olan South Extension yakınında bulunan bir alışveriş kompleksidir. Plaza kompleksi, mimari ihtişamı, estetik detayları ve alışveriş deneyimi ile dünyanın en iyi ticari mülkleriyle yarışıyor. Müşterilere konfor ve çeşitlilik sağlar. Bugün Hindistan'ın en iyi alışveriş merkezlerinden biri, alışverişi eskisinden çok daha eğlenceli hale getirdi.

Genellikle alışverişle ilgili yorgunluğu gideren iklim kontrollü bir ortam sunar. Modern teknolojinin dikkatli kullanılması, iyi aydınlatılmış, ferah ve müşteri dostu alışveriş alanları yarattı. Bir amfitiyatro, alışveriş kompleksi, iki seviyeli otopark ve tek çatı altındaki markaların en iyileriyle eksiksiz bir aile deneyimi sunuyor.

4. Tesis Yönetimi:

İnsanların, yerlerin, işlemlerin ve teknolojinin bir binaya entegrasyonunu ifade eder. Tesis yönetimi şirketleri, park etme, güvenlik, temizlik ve nakit yönetimine kadar çeşitli alışveriş merkezlerinde uzmanlaşmış hizmetler sunmaktadır. Tesis Yönetimi, bastırma ve yangın algılama, erişim kontrolü, güç yönetimi, su yönetimi, su temini, Tedarik Zinciri, Pazarlama Araştırması, Lojistik ve Tasarım vb.

Buna ek olarak, yardım masası yönetimi, misafir ilişkileri ve toplantı odası yönetimi gibi ticari hizmetler de sunmaktadır. Birkaç tesis yönetimi şirketi de haşere kontrolü, temizlik ve fiziksel ve güvenlik gözetimi, konsiyerj hizmetleri ve idare hizmetleri gibi yumuşak hizmetler sunmaktadır. Tesis yönetim şirketlerinin de üstlendiği birkaç uzman işlevi var. Bunlar; alışveriş merkezleri için;

(a) Sitenin yeri sorunu

(b) Ne tür bir alışveriş merkezi kurmalı?

(c) Müşteri modellerini belirlemek

(d) Bölümleme, Hedefleme ve Konumlandırma (STP)

Tesis yönetimi altında çeşitli faaliyetler şöyle sınıflandırılır:

(i) Altyapı Yönetimi:

Kiracılara sağlanan çeşitli tesislerin genel denetimi ve idaresi, temel güvenlik önlemlerinin alınması, varlık yükümlülüğü ve çevresel denetimlerin yapılması ve acil durum ve tahliye eğitimi verilmesi gibi risk yönetimi önlemleri anlamına gelir.

Altyapı yönetimi altında aşağıdaki imkanlar sunulmaktadır:

(i) Klima,

(ii) Yeterli güç kaynağının sağlanması,

(iii) Tabela ile ilgili güvenlik hususları,

(iv) Tabela, su temini, sanitasyon vb. ile ilgili konular

(v) Su temini ve sanitasyon

Alışveriş merkezi içindeki kiracılara sağlanan yukarıda belirtilen tüm imkanlar, alışveriş merkezi yönetiminin ayrılmaz bir parçasını oluşturur, çünkü bunlar, kiracının bir alışveriş merkezinde aradığı temel olanaklar olarak kabul edilir.

(ii) Ortam Yönetimi:

Bu özellik genel estetiğin yönetimi ve bir alışveriş merkezinin görünümüne atıfta bulunmaktadır.

Ambiyans yönetimi altında aşağıdaki hükümler / imkanlar yapılmıştır:

(i) Parkların yönetimi

(ii) Çeşmelerin yönetimi,

(iii) Merdivenlere bakmak

(iv) Asansörlerin ve yürüyen merdivenlerin genel görünüşü

(v) Alışveriş merkezinin müziği ve genel görünüşü.

(iii) Trafik Yönetimi:

Trafik yönetimi temel olarak alışveriş merkezi ve park alanlarına yaya trafiğini yönetmeyi içerir. Yaya trafiği yönetimi, bir alışveriş merkezinin operasyon alanı içindeki kalabalık yönetimini içerir. İnsan akışı, alışveriş merkezinin tasarımı ve kiracıların mekansal dağılımı ile ilgilidir. Trafik yönetimi altında, hem tesis içinde hem de park alanında, kalabalıkların etkili şekilde yönetilmesi ile ilgili alışveriş merkezlerine sunulmaktadır.

Çok yakın zamana kadar pek çok Hintli geliştirici, alışveriş merkezi yönetiminin sadece tesis yönetimi için başka bir isim olduğunu düşünüyordu. Bu iki kavramın farklı olduğu ve profesyonel alışveriş merkezi yönetiminin, bir alışveriş merkezinin uzun vadeli uygulanabilirliği ve başarısı üzerinde büyük bir etkiye sahip olduğu iddiası yavaş yavaş kabul görüyor.

Trafik akışının önemi hızla artmakta ve insanın akışının alışveriş merkezinin tasarımı ve kiracıların mekansal dağılımı ile ilgili olmasının basit bir nedeni nedeniyle herkes tarafından talep edilmektedir.

Örneğin, çekici olsa da, alışveriş merkezinin ortasında bir kalabalık olacak, herkesin bir taraftan diğerine geçerken merkezi bölgeden geçmesi gerektiği için yıldız şeklindeki bir alışveriş merkezini ele alalım. Öte yandan, dairesel alışveriş merkezleri, genellikle daha iyi yaya akışı ve daha az tıkanıklığı olma eğiliminde olduklarından, tıkanma problemiyle karşılaşmayabilirler. Bu nedenle, alışveriş merkezinin tasarımı hakkında planlama yaparken en üst düzeyde önlem alınmalıdır.

Bunlar:

(i) Yaya trafiğini yönetmek

(ii) Park yönetimi

(iii) Daha iyi yaya akışı

(iv) Alışveriş merkezlerinde ve dışında olay yönetimi

5. Finans Yönetimi:

Finansal Yönetim, bazı genel amaçları göz önünde bulundurarak varlıkların alımı, finansmanı ve yönetimi ile ilgilidir. Finansal Yönetim, bir kişinin veya bir işletmenin geleceğe yönelik olarak pozitif bir nakit akışı sağlaması için planlama yapmasını gerektirir. Finansal varlıkların yönetimini ve bakımını içerir. Ayrıca, finansal yönetim riski belirleme ve yönetme sürecini de kapsar.

Finans yönetimi işlevi altında, tesis yönetimi şirketleri aşağıdaki faaliyetleri kapsar:

(i) Borç ve faturaları takip etmek için muhasebe sistemi,

(ii) Nakit makbuzlar ve gelir tahsilatı

(iii) Verimli ve etkili bir yıllık denetim sağlamak için kaynakları düzenlemek.